Văn bản hợp nhất số 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trên cơ sở Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ và các nội dung được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026. Nghị định số 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, tạo cơ sở pháp lý thống nhất để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Rõ hành vi vi phạm, rõ trách nhiệm, rõ biện pháp khắc phục

Theo quy định, phạm vi xử phạt bao gồm các hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất và trong thực hiện dịch vụ về đất đai, cùng các quy định về hình thức, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và thẩm quyền xử phạt. Đối tượng áp dụng gồm cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và các tổ chức có hành vi vi phạm theo quy định.

Các hình thức xử phạt hành chính gồm cảnh cáo và phạt tiền; tùy tính chất, mức độ vi phạm, tổ chức, cá nhân còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc đăng ký đất đai, khôi phục tình trạng ban đầu của đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, trả lại đất, chấm dứt hợp đồng hoặc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai.

Đáng chú ý, việc xử lý không chỉ dừng ở phạt tiền. Đối với nhiều hành vi, người vi phạm còn phải khắc phục hậu quả và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm, qua đó bảo đảm nguyên tắc không để vi phạm đất đai trở thành nguồn lợi kinh tế cho cá nhân, tổ chức vi phạm.

Sử dụng đất sai mục đích: Không thể “làm trước, xin sau”

Một trong những nhóm hành vi được quy định cụ thể là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Đối với đất trồng lúa, mức phạt được xác định theo diện tích và mục đích chuyển đổi. Chẳng hạn, hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 200 triệu đồng, tùy diện tích vi phạm. Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, mức phạt bằng 2 lần mức phạt tương ứng.

Đối với đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, hành vi tự ý chuyển sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp cũng bị xử phạt theo diện tích; mức phạt tại khu vực thuộc địa giới hành chính của phường được áp dụng bằng 2 lần mức tương ứng theo quy định.

Đối với các loại đất nông nghiệp khác không phải đất trồng lúa, không phải đất lâm nghiệp, việc tự ý chuyển sang đất phi nông nghiệp hoặc đất ở cũng bị xử phạt theo diện tích, với mức phạt có thể lên tới 150 triệu đồng đối với cá nhân trong một số trường hợp.

Điểm đáng lưu ý là người vi phạm không chỉ đối diện với tiền phạt. Tùy trường hợp, còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do vi phạm.

Lấn, chiếm đất: Mức phạt tăng theo diện tích, xử lý nghiêm hành vi xâm phạm đất đai

Văn bản quy định cụ thể các mức phạt đối với hành vi lấn đất hoặc chiếm đất, trong đó mức xử phạt tăng theo diện tích và loại đất bị lấn, chiếm.

Đối với một số hành vi lấn, chiếm đất thuộc địa giới hành chính của xã, mức phạt có thể lên tới 200 triệu đồng tùy trường hợp và diện tích. Đặc biệt, đối với hành vi lấn, chiếm đất thuộc địa giới hành chính của phường, mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt đối với loại đất tương ứng, đồng thời mức phạt tối đa là 500 triệu đồng đối với cá nhân và 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

Không dừng ở xử phạt hành chính, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất, khôi phục ranh giới, mốc giới thửa đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp.

Quy định này thể hiện yêu cầu lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý và sử dụng đất, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và hạn chế tình trạng tự ý mở rộng diện tích, thay đổi ranh giới hoặc chiếm dụng đất trái quy định.

Không đăng ký đất đai, không đăng ký biến động cũng bị xử phạt

Một điểm người dân, tổ chức cần đặc biệt lưu ý là nghĩa vụ đăng ký đất đai và đăng ký biến động đất đai.

Theo quy định, hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu có thể bị phạt từ 1 triệu đồng đến 2 triệu đồng. Đối với một số trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai, mức phạt từ 2 triệu đồng đến 3 triệu đồng; đồng thời người vi phạm bị buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Đây là yêu cầu có ý nghĩa thiết thực trong việc bảo đảm thông tin đất đai được cập nhật đầy đủ, chính xác, phục vụ quản lý nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời hạn chế tranh chấp phát sinh từ các giao dịch chưa được đăng ký.

Giao dịch quyền sử dụng đất phải đúng điều kiện, đúng thủ tục

Đối với các giao dịch chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, Nghị định quy định các mức xử phạt tương ứng với từng hành vi.

Trong đó, hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng; hành vi cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

Tùy trường hợp, người vi phạm còn phải trả lại đất, chấm dứt hợp đồng, nộp số lợi bất hợp pháp hoặc thực hiện đăng ký đất đai nếu đủ điều kiện theo quy định.

Đáng chú ý, đối với các giao dịch đã thực hiện nhưng không đăng ký biến động đất đai, trách nhiệm xử phạt được xác định cụ thể theo từng loại giao dịch. Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động thì xử phạt đối với cả hai bên chuyển đổi; trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động thì xử phạt đối với bên nhận chuyển quyền.

Xử lý vi phạm phải đi cùng thu hồi lợi ích bất hợp pháp

Một trong những nguyên tắc đáng chú ý của quy định mới là xác định và thu hồi số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Số lợi bất hợp pháp được tính thành tiền do tổ chức, cá nhân có được từ việc sử dụng đất sau khi vi phạm và phải nộp vào ngân sách nhà nước. Việc xác định số lợi được căn cứ vào diện tích đất vi phạm, giá đất và thời gian vi phạm tùy từng hành vi.

Đối với hành vi lấn, chiếm đất, số lợi bất hợp pháp được xác định trên cơ sở diện tích đất vi phạm × giá đất theo bảng giá đất × số năm vi phạm, với thời gian và loại đất được xác định theo quy định tại thời điểm lập biên bản.

Cách tiếp cận này góp phần bảo đảm xử lý đúng, đủ và thực chất, không để người vi phạm hưởng lợi từ việc sử dụng đất trái pháp luật.

Chủ động phòng ngừa để đất đai thực sự trở thành nguồn lực phát triển

Việc hoàn thiện quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai không chỉ nhằm tăng tính răn đe mà quan trọng hơn là thiết lập kỷ cương trong quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia.

Đối với người dân, tổ chức và doanh nghiệp, yêu cầu đặt ra là chủ động kiểm tra nguồn gốc, mục đích, tình trạng pháp lý của đất; thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký, đăng ký biến động và chỉ thực hiện giao dịch khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, việc tổ chức thực hiện cần bảo đảm đúng thẩm quyền, đúng trình tự, khách quan, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý vi phạm và yêu cầu khắc phục hậu quả, đồng thời tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình.

Theo quy định chuyển tiếp, đối với hành vi vi phạm xảy ra trước thời điểm Nghị định có hiệu lực, việc xử lý được thực hiện theo các nguyên tắc chuyển tiếp được quy định cụ thể; trường hợp đã có quyết định xử phạt và chưa thực hiện xong thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã ban hành.

Từ ngày 31/8/2026, việc chấp hành pháp luật đất đai cần được đặt lên hàng đầu trong mọi hoạt động quản lý, sử dụng và giao dịch về đất. Mỗi thửa đất được quản lý đúng pháp luật không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hôm nay, mà còn góp phần giữ gìn nguồn lực đất đai cho phát triển bền vững của địa phương và đất nước.

Văn bản hợp nhất số 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT được xác thực bởi Bộ Nông nghiệp và Môi trường; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành theo quy định.